从市民的购房热情来看

来源:http://www.tcpt88.com 作者: 2021-01-05 12:52

最近一两年,佛山出让土地的楼面地价也在上升,从去年10月起,大部分土地拍卖时都有溢价,有些溢价超过100%。中心城区5000~7000多元/平方米的楼面地价,镇街道4000多元/平方米的楼面地价,也让一些本土开发商“望而生畏”。“高地价对开发商的开发能力要求很高,也要求企业资金实力雄厚,这两点本土开发商都有所欠缺。”有本土房企负责人表示。

困境之下,本土房企也在突围。虽然佛山土地市场难觅单个本土房企的身影,但也有一些房企“捆绑”开发,以联合体的形式拿地。去年上半年,8家组成的竞买联合体拍下了位于新城华章东一路以西、君兰路以南、富华路以北、华章道以东的佛(挂)2012—005地块。去年8月,三家实业企业联合拿下一宗位于千灯湖的商业用地,总价超过6亿元。在一些业界人士看来,联合拿地固然可以集合多个企业的资金优势,还可以把风险分摊下去。但几个联合体之间复杂的股权关系,很可能让开发过程风波不断。在三水,曾经有开发商因为股权问题打官司,法院查封了房产,导致业主们买的房子一直办不了房产证。

更多的房企,已经或正在出外“谋财”。碧桂园集团在马来西亚开发的旅游地产项目,通过持续的宣传,引起了各方极大关注。

另一种比较隐秘而且保险的方法,是企业出资给有经验的开发商,但出资方只负责回收资金和利润,并不参与实际的房地产开发。“我们企业有的项目就采取这种方式,我们出资,对方开发。”宏鼎地产总经理陈巧荣表示,房地产要求高速开发、快速回笼资金,多头管理有时反而会降低效率,导致摩擦不断,这种方式能保证开发高效,因为与出资方签订的回报条款,就是一根“指挥棒”,会倒逼开发方做好开发。如果做不好开发,开发方就可能面临撤资的风险,而出资方实际上损失可能并不大或者没有损失。

值得关注的是,本土房企在外地开发的房子,虽然多半面向的是当地购房者,但也会深度挖掘老业主资源。记者了解到,碧桂园在马来西亚开发的新山金海湾项目,沿用碧桂园惯用的“财富考察团”模式,组织老业主去考察。碧桂园在海南开发的金沙湾项目,也沿用了这种模式,准备组织上万人去考察。记者今年初跟随碧桂园团队到海南时,发现售楼中心到处都是来自全国各地的碧桂园业主,许多业主看到房子满意,当即购买,一些人还买了多套,这其中就有一些碧桂园的佛山老业主。

业界人士告诉记者,在项目需要人气拉动时,老业主往往是开发商能最快找到的资源。很多开发商在外地开发的项目,都会请一些佛山业主去观摩甚至现身说法,拉动人气。

在一些本土开发商看来,在哪开发不是问题,怎么开发才是问题。“房企也要有自己的核心竞争力。”东建集团普君新城相关负责人表示,东建擅长做旧城改造项目,这种项目由于牵涉面广,有很多牵涉到拆迁,各种关系处理起来比较难、后续工作特别繁杂等问题,很多大型房企往往不愿意做或者做不了,它们更希望拿到手的是一块平地,这就给熟悉本土市场的本土开发商留下了充分的空间。

土地是房地产开发的根本,没有土地,开发无从谈起。“地看着很好,但只有干瞪眼的份。”这是很多本土房企看到政府推地时的第一反应。的确,纵观最近一两年佛山土地出让情况可以发现,保利、中海、万科、佳兆业、招商、绿地、万达、龙光等大佬级房企,成了各大土地拍卖场的常客,它们之间或竞相加价,竞争激烈,引起关注无数,或“静鸡鸡”以底价或低价拿地,让业界唏嘘。但这一切,似乎都与本土房企无关。“这一两年,明显感觉到本土房企拿地越来越难了。”本土长信地产营销中心总经理徐伟钊的话,道出了大部分本土房企业心声。

而更多的企业把“出外”谋财的地点,设在省内尤其是佛山周围地区。由广东东基地产、佛山团亿集团、四会星河地产、佛山星星地产、四会永昊地产组成的联合集团,该集团中的分公司已经在佛山开发有多个项目,目前已经在肇庆、四会开发了多个项目。新中源在江西有生产基地,也在江西开发了地产项目。

“购房者最终还是认产品的,把产品做好,把性价比做上去,大家自然会买你的房子。”本土长信地产营销中心总经理徐伟钊表示,虽然现实的确对本土房企不利,但“打铁还需自身硬”,本土房企适应形势,强大自身,才能在房企大佬扎堆的佛山市场占有一席之地。

当然,记者在调查中也发现,拿地艰难不止是本土房企的烦心事,也让一些外来的房企大佬头疼。前不久,广州一家深耕珠江新城多年的大型房企相关负责人向记者“诉苦”,企业看好佛山的发展,按照该房企开发的风格,一般是在中心城区拿大面积地块,开发一到五年甚至十年。但是,相对于保利、中海、万科等房企,这家房企显然来得有点晚了,2010年至今只在非核心区开发了两个项目,想在中心城区拿地,发现优质地块基本被“瓜分”干净。

记者了解到,目前佛山推地的几个热点区域是佛山新城、金融高新区、顺德新城和整合后的“大狮山”镇,这些区域又恰好是佛山经济实力最强、前景最好的几个区域,房企们都挤破了头想进入这些区域开发。但是,无论是哪个区域,推出的土地面积一般都比较大,土地面积动辄十几万甚至几十万平方米,地价动辄上亿甚至几十亿元。“站在政府的角度来看,推比较大面积的地,能更快、更多地收到土地出让金,采用片区式开发,也能保证区域素质。”有本土开发商表示,非常理解政府的推地策略,但这种策略设置的地价门槛,首先就把本土的中小型房企挤在了门外。

本土长信集团擅长打造高性价比的产品,而且产品的赠送率一般比较高,很受佛山人欢迎,几乎每个盘开盘都会引起抢购。从市民的购房热情来看,一点都不输给那些品牌开发商。

实际上,不仅地价高、地块大,让本土开发商“咬不动”。地块本身设置的诸多条件,比如要求是世界500强公司,企业总资产超几百亿元等,也让本土开发商意识到“这地不是我们能拿的”。